Tái cấu trúc thị trường bất động sản ổn định nhờ Luật Kinh doanh năm 2023

Thị trường bất động sản tiếp tục mở rộng

Thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao về phân công cơ quan chủ trì và thời hạn trình các dự án luật, pháp lệnh, nghị quyết trong Chương trình lập pháp năm 2026, Bộ Xây dựng đã chủ trì, phối hợp các bộ, ngành, cơ quan Trung ương và các địa phương tổ chức tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn điều chỉnh do tác động của biến động kinh tế vĩ mô trong nước và quốc tế, đặc biệt là giai đoạn siết chặt tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Song, việc ban hành và triển khai Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cùng hệ thống pháp luật liên quan đã góp phần quan trọng trong việc tái cấu trúc thị trường, chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn phát triển theo hướng ổn định, minh bạch và bền vững hơn.

Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục mở rộng cả về số lượng dự án, tổng mức đầu tư và cơ cấu sản phẩm.

Theo tổng hợp số liệu đến cuối năm 2025, cả nước có 3.297 dự án nhà ở và khu đô thị, với tổng quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư khoảng 7,42 triệu tỷ đồng, phản ánh quy mô thị trường ngày càng lớn và mức độ đô thị hóa sâu rộng.

Trong đó, có 771 dự án đã hoàn thành, với khoảng 1,1 triệu căn, đóng góp khoảng 1,97 triệu tỷ đồng vốn đầu tư; 1.758 dự án đang triển khai, với khoảng 4,1 triệu căn, chiếm tỷ trọng lớn nhất của thị trường, cho thấy nguồn cung tương lai vẫn dồi dào; 768 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, với khoảng 683 nghìn căn, thể hiện dòng dự án mới tiếp tục được bổ sung.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh của các phân khúc khác như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, logistics, thương mại - dịch vụ và du lịch nghỉ dưỡng.

Cụ thể như: bất động sản khu công nghiệp có 447 khu công nghiệp trên cả nước với tỷ lệ lấp đầy khoảng 73,4% cho thấy bất động sản công nghiệp tiếp tục là động lực tăng trưởng quan trọng, gắn liền với dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản vẫn tiếp tục được huy động từ nhiều kênh, bao gồm tín dụng ngân hàng, vốn tự có của doanh nghiệp, trái phiếu doanh nghiệp, vốn huy động từ khách hàng và đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Trong giai đoạn 2023-2025, bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút FDI lớn tại Việt Nam, thường xuyên đứng thứ hai trong cơ cấu thu hút vốn đầu tư nước ngoài, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

Cụ thể, năm 2023, có khoảng 4,67 tỷ USD (chiếm hơn 12,7% tổng vốn đăng ký); năm 2024, khoảng 5,09 tỷ USD (chiếm khoảng 15,1%); năm 2025, khoảng hơn 5,18 tỷ USD.

Đáng chú ý, tính đến hết tháng 3/2026 (quý I/2026), dòng vốn FDI ghi nhận sự gia tăng rõ rệt, với vốn đăng ký đạt khoảng 15,2 tỷ USD (tăng 42,9% so với cùng kỳ năm 2025), vốn giải ngân đạt 5,4 tỷ USD (tăng 9,1%).

Tỷ trọng FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng lên mức 7,2%, tương ứng khoảng 389,5 triệu USD, cho thấy tín hiệu cải thiện bước đầu của dòng vốn vào lĩnh vực này.

Tổng thể dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục duy trì đà phục hồi tích cực, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đối với triển vọng tăng trưởng kinh tế và môi trường đầu tư trong nước.

Tuy nhiên, cơ cấu dòng vốn cho thấy xu hướng chọn lọc ngày càng rõ nét, khi dòng vốn tiếp tục tập trung chủ yếu vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến - chế tạo và các dự án bất động sản có tính pháp lý hoàn thiện, tiến độ rõ ràng, khả năng hấp thụ thị trường cao, đồng thời hạn chế rủi ro đầu tư.

Ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, nhằm tạo dư địa cho các phân khúc ưu tiên của thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân và hỗ trợ thu hút vốn FDI, ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo tới các tổ chức tín dụng về việc không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Đồng thời, nhằm tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng có thêm dư địa cho vay trung và dài hạn; đặc biệt với các dự án cần vốn lớn, Ngân hàng Nhà nước đã nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn lên 40% từ mức 30% có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.